Você está pensando em investir em imóveis para alugar? Então, você precisa saber o que é Cap Rate.

Este indicador é usado para avaliar o potencial dos imóveis em gerar renda. O Cap Rate é o valor do aluguel dividido pelo valor de mercado do imóvel ou o preço para a venda atual.

Cap Rate = valor do aluguel/valor de mercado do imóvel

Na prática, funciona da seguinte maneira: vamos imaginar que um investidor tem R$ 1 milhão para investir num imóvel que gere renda. Ao procurar a imobiliária ou o gestor de patrimônio, ele diz que quer um retorno mínimo de 8% ao ano (Cap Rate). Então, a pesquisa será por imóveis com valores de aluguel de R$ 80 mil ao ano.

Os fundos imobiliários com foco em renda fazem análises detalhadas de mercado, avaliam os perfis dos empreendimentos e as regiões que são mais promissores, com maior procura de locatários, e utilizam o Cap Rate quando vão avaliar empreendimentos para aquisições. Os gestores perseguem determinadas taxas de retorno ao incorporarem novos imóveis, com muito critério, de forma estruturada.

Diversas consultorias que acompanham o setor imobiliários têm calculado e divulgado o Cap Rate médio de determinados tipos de empreendimentos em regiões específicas. Por exemplo, segundo uma grande empresa de pesquisa, o Cap Rate do mercado de escritórios classes A+ e A na cidade de São Paulo foi, em média, de 8,85% em 2018, acima do registrado no ano anterior, de 7,89%. Isso indica que no ano passado, houve uma recuperação de preços no mercado de aluguéis dentro deste segmento.

Caminho inverso: qual é o real valor de mercado dos imóveis?

Por outro lado, utilizar o Cap Rate também ajuda você a avaliar com mais assertividade o real valor de mercado dos imóveis. Por exemplo, se você tem uma sala comercial no Centro da cidade de São Paulo e vê que o valor médio do aluguel na região caiu, logo, se isso persistir, pressionará o preço de mercado desse imóvel para baixo. Já em uma situação de alta do aluguel, pode haver espaço para aumentar o valor do imóvel para eventual venda.

Isso parece um óbvio, mas não é. Vemos, por exemplo, que em momentos conturbados da economia, incorporadoras mantêm o Cap Rate (taxa de retorno) de seus edifícios em determinado patamar para atrair investidores, porém, os preços dos imóveis caíram, tiveram fortes desvalorizações.

Quem investe em imóveis precisa monitorar constantemente seus desempenhos, avaliando os riscos e as oportunidades.

Hoje, com o juros a 6,5% a média dos investidores procuram um investimento com Cap Rate de 8% para cima.

Para ficar mais claro, vamos mostrar um exemplo de avaliação de um imóvel de 240 m2 pelo Cap Rate em diferentes cenários:  

- Em 2015, a taxa básica de juros no país era de 12% e se um o investidor desejasse ter uma renda de 15%, deveria avaliar o imóvel por R$ 1.280.000 (R$ 5.333 / m2), o que geraria R$ 192.000 por ano de aluguel. Em um cenário de juros mais altos, o negócio ficaria difícil de sair, pois o preço do imóvel pelo Cap Rate estaria abaixo do valor considerado justo pelo proprietário na época,  de R$ 7,5 a 9 mil/m2.

Agora, com a taxa de juros no patamar de 6,5%, veja duas hipóteses:

A) Com o longo período de crise econômica e a queda da renda no país, houve uma pressão no mercado e o aluguel baixou de R$ 192.000 para R$ 168.000 ao ano. O investidor que avaliar o imóvel pelo Cape Rate de 8%, chegará ao valor do imóvel de R$ 2.100.000. Ou seja, R$ 8.750/m2.

B) Nesta hipótese, vamos admitir que o locador, mesmo com a fase mais difícil da economia e o mercado imobiliário mais fraco, decide não reduzir o aluguel, mantendo os R$ 192.000 anuais. Neste caso, se o investidor for avaliar o imóvel pelo Cape Rate de 8%, chegará ao valor do imóvel de R$ 2.400.000. Ou seja, R$ 10.000/m2.

Então, para chegar no valor do imóvel, basta dividir o valor da renda (aluguel) pelo Cap Rate (%) desejado. Por exemplo, na hipótese B, o valor de mercado do imóvel é igual a 192.000/0,08.

Normalmente, os investidores acabam diminuindo um pouco o Cap Rate desejado quando percebem que há um potencial maior na valorização do m2 do imóvel.

Tecnologia amplia o poder de análise

A grande vantagem é que o Cap Rate é uma taxa (%) que permite que você compare a rentabilidade do aluguel dos seus investimentos em imóveis com indexadores de mercado - especialmente o CDI, e com a rentabilidade de outras aplicações financeiras - títulos públicos e privados, ações, fundos de investimentos e fundos imobiliários.

Hoje, com a tecnologia, a gestão de patrimônio ganha maior eficiência. No smartRealEstate, sistema de consolidação de investimentos em imóveis da SmartBrain, é possível monitorar o Cap Rate mensal e anual de cada empreendimento da carteira, além de fazer diversas análises e comparações com outros indicadores e investimentos, tudo de forma automática e com cálculos precisos, sem a necessidade de planilhas e trabalhos manuais. O smartRealEstate gera gráficos e dashboards, o que ajuda nas avaliações e decisões.

Esse controle constante é essencial porque mudanças no cenário sempre podem acontecer envolvendo a economia e a taxa Selic, além outros fatores como melhorias urbanísticas ou degradação de áreas, reformas que valorizam os imóveis, aumento da concorrência entre empreendimentos em determinada localidade e variação  da taxa de vacância (espaços não locados).

Aqui no blog da SmartBrain, temos destacado que é interessante os investidores como você tratarem os imóveis com os mesmos critérios, ferramentas inteligentes e riqueza de dados que os ativos financeiros. Essa é uma forma de fazer a gestão de patrimônio que costuma trazer excelentes resultados!

Continue acompanhando o blog da SmartBrain! Em breve, falaremos de outras funcionalidades do smartRealEstate.