Impacto da vacância na rentabilidade da carteira de imóveis e aluguéis

Calcular a rentabilidade dos seus investimentos em imóveis e da sua carteira de aluguéis não é uma tarefa fácil. É preciso ficar muito atento à uma variável: a taxa de vacância.

A vacância não é uma variável exclusiva dos investimentos diretos em imóveis. Poucos se atentam ao papel da vacância na precificação de cotas de fundos imobiliários. Ao analisar o empreendimento que o fundo investe é importante estar atento à vacância, pois ela é uma componente da rentabilidade.

No Brasil, os imóveis costumam ser considerados investimentos sólidos em função de fatores históricos, conjunturais e culturais. Afinal, o País atravessou um longo período de hiperinflação e teve muitos pacotes econômicos. Em um cenário de instabilidade econômica e no qual o valor da moeda brasileira se diluía dia após dia, investir em imóveis era praticamente a única saída para a preservação do patrimônio.

Ainda hoje, mesmo com a inflação controlada, essa preferência continua enraizada no comportamento dos investidores brasileiros: hoje, 60% do patrimônio de investidores brasileiros está aplicado em imóveis, contra somente 40% em ativos financeiros. Isso também pode ser explicado porque os investimentos em imóveis são menos voláteis do que as aplicações financeiras, mais sujeitas às oscilações do mercado e da macroeconomia do país, o que, nem sempre, é uma verdade absoluta.

Para o investidor brasileiro, “imóvel é um porto seguro” e, se bem geridos, podem gerar renda por gerações”. Porém, também são comuns notícias como no veículo X, com o seguinte título “Mercado imobiliário não apresenta oportunidades com boa rentabilidade para este ano” ou a manchete do portal Y é “Investir em Fundos Imobiliários é a melhor opção para este ano”.

O que é vacância e por que ela é uma variável importante para ser analisada ao investir em imóveis?

A vacância é o termo utilizado no mercado imobiliário para determinar a relação entre o volume de imóveis vagos e o volume total existente. Quanto maior a taxa de vacância, menor a rentabilidade da carteira de imóveis. Daí sua importância e impacto direto no retorno dos seus ativos imobiliários.

Quando a vacância de um imóvel é alta, o preço do aluguel tende a cair, a fim de se tornar atrativo aos possíveis locatários. A afirmação contrária também é pertinente: quando a taxa de vacância é baixa, significa que a procura é alta e resulta em aumento no valor dos aluguéis.

Essa relação também costuma oscilar em diversas situações, por exemplo, quando em um determinado bairro surge um novo empreendimento imobiliário, o que representa mais concorrência para o imóvel que você aluga. Na região, a taxa de vacância irá subir, mas não significa necessariamente que o mercado está desaquecido.

É importante ressaltar que apesar de ser uma variável conhecida no mercado imobiliário, a vacância é geralmente negligenciada pelos investidores nos cálculos de rentabilidade, o que leva a análises imprecisas.

Existem exemplos interessantes da relação da vacância com fundos imobiliários. Um deles é episódio do Memorial Office (FMOF11), que decresceu em 15% o valor das cotas quando a empresa locatária de 23 dos 24 andares rescindiu o contrato de nove andares.

Outro exemplo ocorreu durante as investigações da Lava Jato sobre a Petrobras: a estatal ocupava 100% do Edifício Torre Almirante, no Rio de Janeiro, que representa o Fundo Imobiliário ALMI11B, cujas cotas despencaram mais de 40% depois da rescisão contratual feita pela Petrobras logo após a divulgação do possível esquema de propina na contratação do aluguel durante as investigações.

Impacto da vacância nos investimentos

A vacância pode ser resultado de uma série de fatores ligados à localização, condições e depreciação dos imóveis, oscilação dos mercados imobiliário e financeiro. Para quem aluga imóveis, vacância significa ficar sem locatários e, consequentemente, sem renda por um determinado período.

Para analisar de forma eficiente os seus investimentos em ativos imobiliários, pesquisar e analisar recorrentemente os dados de vacância do mercado e da localização dos imóveis que compõem sua carteira é imprescindível. É fundamental ter uma gestão realmente proativa.

Se, por exemplo, a taxa de vacância de um determinado edifício com salas corporativas está mais alta do que a região em que se encontra o imóvel, isso indica que talvez você precise investir em uma reforma ou melhorias no seu imóvel para aumentar a competitividade com outros imóveis da região, que, por ora, podem oferecer propostas, tecnologias, espaços e infraestrutura mais interessantes aos locatários.

A vacância implica no não recebimento dos aluguéis somados aos custos de manutenção do imóvel vazio

Para realizar os cálculos de rentabilidade de imóveis, investidores têm a compreensão errada dos rendimentos gerados pelas suas carteiras. Ao investir em imóveis é preciso estar ciente que esse tipo de investimento se comporta como um fluxo de caixa, com créditos e débitos. Isso quer dizer que, ao analisar a rentabilidade de um imóvel, o cálculo vai muito além do valor de compra versus valor de venda.

Para efetuar os cálculos precisos é necessário colocar na conta todos os custos de manutenção de cada imóvel que compõe sua carteira: IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), condomínio, manutenção, gastos com anúncios de locação e a comissão de corretores e imobiliárias

Visão unificada da carteira de imóveis 

Uma coisa é gerir apenas um imóvel alugado, outra coisa é fazer a gestão de uma carteira com 10 imóveis. Nesse sentido, é importante encontrar uma maneira inteligente, automatizada e precisa para analisar a vacância de toda carteira. Um exemplo disso é a correlação das diferentes rentabilidades de diferentes imóveis dentro de uma mesma carteira.

Imagine que você tem 10 imóveis e que dois deles representam quase 50% da rentabilidade da carteira, enquanto os outros oito representam outros 50%. Se, por algum motivo, esses dois imóveis de grande peso ficarem vagos, a renda dos outros oito imóveis da sua carteira pode não ser suficiente para arcar com os custos de manutenção dos imóveis vagos.

Volatilidade da carteira de aluguéis

Com o passar do tempo, uma carteira de aluguéis pode mudar em função das renovações ou cancelamentos de contratos, e muito: imóveis vagos são alugados, imóveis ocupados perdem seus locatários. Acompanhar tudo isso de forma manual, por meio de planilhas de Excel, abre espaço para diversos erros, seja por falta de informações ou até por fórmulas erradas, interferindo na precisão dos cálculos e no retorno de seus investimentos. Assim, sua gestão fica comprometida, uma vez que os cálculos obtidos não estão sendo feitos com dados reais.

Analisar de forma precisa e com extrema minuciosidade os investimentos em ativos imobiliários, assim como é feito com as aplicações financeiras é o caminho ideal para elevar a inteligência, agilidade, assertividade e, principalmente, a rentabilidade dos seus investimentos em imóveis.