Fundos imobiliários são um bom investimento no momento?

Os fundos de investimentos imobiliários voltam aos holofotes. “Isso se deve principalmente à queda da taxa de juros, que está destravando a economia ainda que de forma lenta”, diz André Freitas, sócio e diretor de gestão da Hedge Investments. Segundo ele, a política econômica que havia inflado os bancos públicos para a concessão de crédito ficou para trás e está abrindo espaço para o desenvolvimento do mercado de capitais. 

A gestora de fundos Hedge Investments começou suas atividades em 2015 com um fundo multimercado – o Hedge Commodities FIM CP. Os primeiros fundos imobiliários foram lançados em 2017.  “Apostamos muito que o mercado iria melhorar. O País saiu no final de 2016 do pior momento do setor imobiliário e nós sabíamos que deveríamos estar posicionados para pegar um novo ciclo positivo”, comenta.  Hoje, a Hedge Investments faz a gestão de 10 fundos imobiliários, de uma carteira que investe em ativos imobiliários e de um fundo multimercado. No total, são R$ 4,922 bilhões em ativos sob gestão. Segundo o estudo Big Data Smartbrain, o fundo de fundos imobiliários HFOF11 apareceu, este ano, no topo do ranking das aplicações favoritas dos investidores alta renda e private em junho e, no segundo lugar, em julho.

André Freitas foi um dos fundadores da Hedging-Griffo, que foi posteriormente adquirida pelo Credit Suisse. Com um histórico de sucesso, foi ele que deu início às atividades imobiliárias na Hedge Investments. 

Em entrevista exclusiva ao blog da SmartBrain, André Freitas fala sobre o momento atual dos FIIs no Brasil: 

Como está caminhando o segmento de fundos imobiliários no País? 

André Freitas: Os fundos imobiliários estão se desenvolvendo bastante bem. Desde 2017 entramos uma fase melhor, o ciclo imobiliário é positivo, com uma diminuição de vacância dos imóveis comerciais. Nós tivemos no País três anos de grande recessão e passamos para outros dois anos de baixo crescimento e 2019 é o terceiro ano ainda de fraco crescimento, ao redor de 1%. Mas a queda da taxa básica de juros é a mola propulsora para que esses mercados que a gente chama de alternativos se desenvolvam. Pela primeira vez na história há uma grande migração da renda fixa para a renda variável. Isso está acontecendo e é refletido nos números. No ciclo de 2008 a 2013, tivemos um pico de 112 mil investidores em FIIs listados em Bolsa, depois de 2014 a 2016, quando houve uma recessão acentuada, o número baixou para 38 mil e, hoje, são quase 400 mil. O ano de 2019 irá superar 500 mil investidores em fundos imobiliários listados na B3. Os números todos são positivos, essa indústria já captou este ano mais R$ 15,35 bilhões, considerando dados até agosto. 

Além da queda da taxa de juros, quais os outros fatores que favorecem o desenvolvimento dos FIIs? 

André Freitas: A queda dos juros está destravando a economia brasileira, isso está acontecendo de forma muito lenta. A política atual está abrindo espaço para que o mercado de capitais renasça. Vemos ainda que há o aprimoramento constante da legislação sendo feito pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). O marco regulatório do setor é bem estruturado, o que dá tranquilidade. Outro fator favorável é que hoje há uma cobertura maior das casas de research, plataformas de distribuição e empresas como vocês que ajudam a disseminar as informações sobre FIIs. Os fundos imobiliários devem continuar avançando. Nós temos poucos investidores em FIIs em um País de 220 milhões de habitantes. O valor de mercado dos fundos imobiliários listados na B3 é R$ 70 bilhões, uma participação de 1,37% do total da indústria de fundos de investimentos do País que soma R$ 5,1 trilhões. Somando os FIIs não listados o valor de mercado é de R$ 106 bilhões. Em economias desenvolvidas como os Estados Unidos, o segmento de FIIs representa mais de 5% do total da indústria de fundos. 

Quais os tipos de fundos imobiliários e os ativos que são mais promissores? 

André Freitas:  Gostamos dos fundos de tijolo (imóveis físicos) porque serão impulsionados pela maior demanda por locações e diminuição das vacâncias, então vai haver um aumento do valor das locações. Temos vários fundos de shopping centers, inclusive um deles, o Hedge Brasil Shopping acaba de fazer uma grande captação, de mais de R$ 750 milhões. Este é o nosso maior fundo, com cerca de R$ 2,5 bilhões em ativos sob gestão. Temos outros deste segmento como o Hedge Atrium Shopping Santo André FII, o Hedge Shopping Praça da Moça FII e o Shopping West Plaza FII. Outro segmento que a gente gosta é o de lajes corporativas, investimos principalmente em imóveis em São Paulo, edifícios de qualidade Triple A, que contam com alta tecnologia. Então, como classes de ativos, shoppings e imóveis corporativos são aqueles que estamos mais interessados no momento.

Há ativos imobiliários de qualidade suficientes no mercado brasileiro? Alguns especialistas dizem que o setor pode enfrentar certa escassez? 

André Freitas: Há ativos de qualidade, estamos vendo dentro das captações deste ano vários prédios de qualidade como Green Towers Brasília. Foi uma oferta de R$ 1,2 bilhão e bem-sucedida. Estamos em um momento de crescimento do mercado de fundos imobiliários. O valor de mercado dos FIIs listados em Bolsa é de pouco mais de R$ 70 bilhões. Há bons ativos para serem transformados e/ou investidos por fundos imobiliários. Existem algumas áreas com uma penetração muito baixa. Por exemplo, o segmento de fundos residenciais é muito pequeno ainda hoje. 

E qual é o potencial de crescimento dos fundos residenciais? 

André Freitas: No mercado imobiliário como um todo o segmento residencial é o maior, mas sua representatividade em fundos imobiliários é a menor. Como comentei, de janeiro a agosto deste ano a captação total dos FIIs foi de R$ 15,3 bilhões sendo que os fundos imobiliários residenciais foi de apenas R$ 110 milhões, portanto é a classe de ativos com menor captação. Mas esse cenário está mudando, há várias empresas lançando empreendimentos residenciais para locação, um segmento que até pouco tempo era praticamente inexistente no Brasil. 

O que os investidores podem esperar em termos de rentabilidade dos FIIs em 2019 e nos próximos anos?

André Freitas: A migração para renda variável tem sido muito grande tanto para multimercados que investem em renda variável, quanto fundos de ações e FIIs. A gente caminha para a Selic a 5,5% a 5% e a tendência é de termos na renda variável retornos de dois dígitos como já está acontecendo na Bolsa. O Ifix (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários) teve valorização de 12,97% no acumulado deste ano até agosto, uma boa rentabilidade, com menos volatilidade que o mercado acionário.  

Quais são as principais vantagens dos FIIs para os investidores?

André Freitas: As principais vantagens dos FIIs são menor volatilidade, maior previsibilidade dos resultados e dividendos, além de lastros conhecidos. Outro ponto importante é que os fundos imobiliários não podem se endividar, isto é, tomar empréstimos, se alavancarem. Lembrando ainda que os FIIs são obrigados a distribuir 95% dos seus resultados a cada semestre na forma de dividendos, então realmente instrumento muito competitivo para o mercado atual no qual a taxa básica de juros está na mínima histórica.

E qual é a sua avaliação sobre os fundos imobiliários de papel, que têm nas suas carteiras recebíveis imobiliários?

André Freitas: São bons também, mas tem a questão de as taxas de juros estarem baixas. Os fundos de fundos imobiliários podem ser a porta de entrada para o investidor que está começando nesse tipo de investimento, pois ele contará com a expertise de um gestor profissional, terá acesso às cartas mensais de gestão com informações importantes e todo o racional para determinar o portfólio. Os fundos de CRIs nada mais são do que fundos de renda fixa de crédito privado.