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Os imóveis devem fazer parte da sua carteira de investimentos?

Categoria: Rentabilidade

Um fato muito comum, mesmo entre os family offices, é investir em imóveis avaliando-os apenas como bens patrimoniais. Frequentemente, os investidores observam somente o potencial de valorização de longo prazo das propriedades e a renda dos aluguéis como fatores de retorno do investimento. No entanto, há um emaranhado de outros pontos. Essa equação não é tão simples quanto parece.

O caminho mais adequado para analisar os investimentos em imóveis - sejam eles residenciais conjuntos comerciais e corporativos ou terrenos, é considerá-los como se fossem ativos financeiros.

Para tal, é necessário calcular a taxa de retorno de cada imóvel, considerando todo o fluxo de receitas e despesas, além da variação de preço do metro quadrado. Deve-se fazer um levantamento criterioso porque existe uma vasta relação de custos e, por vezes, alguns itens são ignorados. A lista inclui taxa de corretagem, escritura, registro em cartório, ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), condomínio e serviços de manutenção dos empreendimentos, entre outros. No caso dos imóveis financiados, os desembolsos com juros e despesas financeiras devem entrar nessa conta. A avaliação completa começa no processo de aquisição dos imóveis e se estende durante todo o período de posse do bem. Há também o Imposto de Renda no ato da venda do imóvel, que dependendo do proprietário, pessoa física ou jurídica, pode variar de 15% a 34%, sobre o ganho de capital.

Assim, ao ter todas essas variáveis em mente, os investidores devem calcular e monitorar periodicamente a rentabilidade dos bens imobiliários da mesma forma que produtos financeiros, pois seu resultado depende de todo um fluxo financeiro, assim como um título de renda fixa.

Riscos nos investimentos imobiliários

Há que se considerar também que os imóveis podem ser analisados sob a perspectiva da relação risco/retorno. Esse método pode servir para melhor categorizar os riscos dos empreendimentos por graus de relevância a fim de adequá-los ao seu perfil de investidor.

No setor imobiliário, assim como em qualquer investimento, a classificação de risco pode impactar na sua rentabilidade. Por exemplo, transformações na localização da propriedade como obras de metrô nas proximidades ou construção de um shopping no entorno podem elevar os preços. Por outro lado, se houver degradação em uma região, o movimento é de baixa nas cotações. Deve-se avaliar também as condições de liquidez ou o tempo estimado para vender os imóveis. Sabe-se que aspectos macroeconômicos afetam o segmento, principalmente um cenário de alta na taxa básica de juros ou políticas monetárias contracionistas, que restrinjam o volume de crédito ao setor.

No caso do fluxo de aluguéis, os riscos estão relacionados ao aumento nas taxas de vacância e ao achatamento dos valores em períodos de economia fraca ou em locais com superoferta de empreendimentos. Deve-se ter em mente ainda que no período de vacância de um imóvel é o próprio proprietário que arca com os custos de impostos, condomínios e manutenção, o que exige liquidez para fazer face a estes gastos. Essa situação altera significativamente o fluxo financeiro e o retorno do investimento.

Análise do seu portfólio como um todo

Para uma gestão eficiente, é importante considerar o impacto dos investimentos em imóveis no retorno total da carteira, ou seja, junto com os ativos financeiros.

Dessa forma, o investidor consegue realmente analisar sua performance como um todo e não considerar estes bens patrimoniais apenas como ativos sem efeito no rendimento de seu portfólio.

Avaliar a composição de liquidez, de risco e retorno de uma carteira sem incorporar os investimentos imobiliários pode levar você a conclusões erradas e influenciar nas metas que pretende alcançar no curto, médio e longo prazo.

Existem sistemas que efetuam todos estes cálculos complexos de forma automatizada. No caso dos ativos imobiliários ou outros bens patrimoniais, basta informar os dados específicos que o sistema calcula as taxas de retorno. Essas ferramentas são capazes de consolidar os diversos tipos de ativos, financeiros ou não, e calcular o desempenho da carteira de investimentos como um todo.

A tecnologia é uma grande aliada na gestão e controle dos investidores e dos family offices, pois fornecem mais dados e apoiam a tomada de decisões.

Cassio Bariani CFP®

Presidente

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