O tempo passa, as circunstâncias de mercado se alteram, assim como, os ciclos econômicos e, por fatores conjunturais e culturais, predomina entre os brasileiros a opção por investir em imóveis. Como muitos dizem, são investimentos seguros, sólidos e garantidos.
Para obter resultados positivos nos investimentos no setor imobiliário ao longo do tempo é importante fazer uma gestão eficaz. Por esse motivo, temos ressaltado aqui no blog que o caminho ideal é fazer os cálculos e análises dos rendimentos e valorização dos imóveis com o mesmo nível de detalhes que se faz de uma aplicação financeira.
Uma das peças-chave da análise dos investimentos imobiliários é vacância – imóveis ou espaços desocupados, sem inquilinos. Em menor ou maior intensidade, é uma situação que costuma ocorrer. Diversas situações podem levar à vacância como retração na economia, degradação de um bairro ou região, mudanças urbanísticas, a deterioração de um imóvel e o aumento abrupto da oferta de empreendimentos de determinado perfil em uma certa localidade.
Podemos mencionar ainda as transformações na dinâmica da concorrência como lançamentos de imóveis dotados de tecnologias sustentáveis para o controle do consumo de água e energia que ganham destaque em relação aos edifícios antigos. Todos que possuem imóveis estão sujeitos a estes movimentos e transformações e podem ficar sem receber a renda de aluguéis por algum tempo.
A vacância é um grande risco, pois significa não receber os aluguéis e ainda ter que arcar com todos os custos de manutenção do imóvel desocupado durante aquele período.
Por isso, este é um indicador que merece total atenção e que precisa ser calculado detalhadamente para permitir que você faça uma análise desses impactos no retorno dos seus imóveis.
Para fazer uma análise consistente dos seus investimentos em imóveis, é importante que você pesquise periodicamente os dados de vacância de mercado para contar com bases comparativas. Por exemplo, se você tem uma laje corporativa, algumas salas comerciais, um galpão ou imóveis residenciais, verifique as taxas de vacância dos imóveis que seguem as mesmas características ou que são similares nas respectivas regiões.
Se a taxa de vacância de suas salas comerciais estiver muito acima da média de mercado, talvez seja porque você precise fazer alguma reforma para melhorar o estado dos seus imóveis ou até mesmo ajustar o preço pedido no aluguel, pois o valor pode estar fora da realidade para o perfil de empreendimento e localidade.
Em uma outra situação em que há um grande número de salas desocupadas no edifício, pode ser algum problema relacionado ao empreendimento e, neste caso, todos os proprietários podem se reunir para implementar melhorias no imóvel aumentar a atratividade para os inquilinos.
Para fazer o cálculo preciso, é necessário levantar todos os custos de cada imóvel desocupado como IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), taxas de condomínio e serviços de manutenção. Há ainda outros que não podem ser esquecidos – os gastos com anúncios de locação e até comissões dos corretores imobiliários. Toda a vez que um imóvel volta a ser locado, é cobrada uma comissão pela imobiliária que é de 100% do primeiro aluguel – isso também irá afetar seu bolso e principalmente o rendimento de seu investimento.
Fazer todos esses cálculo parece simples, mas é trabalhoso, pois devem ser considerados como um fluxo de caixa que possui créditos e débitos ao longo do tempo e, que agregados, afetam a rentabilidade diretamente.
E a complexidade não para por aí. Acompanhar cada imóvel vago de forma isolada não é o suficiente. É importante calcular quanto os empreendimentos vagos estão afetando a rentabilidade do conjunto de seus investimentos imobiliários.
Inclusive, é essencial observar a participação de cada um desses imóveis desocupados no total. Por exemplo, se um investidor tem quatro imóveis, sendo que o imóvel de valor maior e com grande peso no total da carteira está vago, os seus custos de manutenção podem anular a rentabilidade da carteira imobiliária como um todo e até se transformar em rentabilidade negativa.
Esse acompanhamento deve ser contínuo. Muitas mudanças acontecem com o passar do tempo – imóveis vagos passam a ser alugados e os ocupados ficam sem locatários. Esse controle e os cálculos necessários se transformam em um processo trabalhoso que demanda precisão.
Somente desta forma o investidor poderá ter um extrato consolidado de investimentos imobiliários e, assim, fazer uma avaliação mais completa e assertiva do desempenho dos investimentos, considerando os reais efeitos da vacância ao longo do tempo.