A gestão de investimentos em imóveis é tão importante quanto a de investimentos financeiros. Uma plataforma que automatize os processos é muito importante.
Depois de anos desafiadores, a expectativa é que o setor imobiliário entre em uma fase de retomada a partir de 2019.
As projeções mostram que a taxa de juros deve seguir em patamares históricos mais baixos e a inflação sob controle. O grande desafio continua sendo o ajuste das contas públicas, porém, agentes do mercado financeiro avaliam que a equipe econômica do atual governo terá condições de endereçar, mesmo que minimamente, uma agenda de reformas. Para 2019, a previsão é de um crescimento do PIB de 2,5%, segundo o Boletim Focus do Banco Central.
Em 2018, o mercado imobiliário já apresentou alguns sinais positivos, ainda que sobre uma base deprimida. Por exemplo, na cidade de São Paulo, um importante termômetro do setor, as vendas de imóveis residenciais cresceram 41,2% de janeiro a outubro, em comparação com o mesmo período de 2017, de acordo com o Secovi-SP.
Nesse mesmo período, houve um avanço de 25,8% nos lançamentos de unidades residenciais na capital paulista, conforme a Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio).
Segundo o levantamento de uma das maiores consultorias do setor imobiliário, as taxas de vacância em edifícios comerciais e corporativos vem diminuindo gradativamente no município de São Paulo. De 2016, quando a taxa média de vacância destes tipos de imóveis atingiu seu ápice, até o final de 2018, a queda foi de 8 pontos percentuais.
Nos últimos anos, em função dos poucos lançamentos nos segmentos residencial e corporativo em função da crise, os estoques foram diminuindo. Assim, de acordo com especialistas, com as perspectivas mais otimistas para a economia, novos projetos devem sair do papel e os preços do metro quadrado podem até subir em algumas localidades.
Ou seja, 2019 promete ser o início de um ciclo mais promissor. Portanto, é o momento de capturar oportunidades no mercado e de aperfeiçoar a sua gestão dos investimentos imobiliários.
De forma geral, quem investe em imóveis não costuma usar as mesmas ferramentas e sistemas, ricos em informações e controles, que são utilizadas para os investimentos em ativos financeiros.
Saiba quais são as principais vantagens de ter um sistema na gestão da sua carteira de imóveis e no controle de aluguéis:
Um dos grandes problemas no controle dos investimentos em imóveis é justamente centralizar a quantidade enorme de dados, como contratos, documentos, endereços, locatários e os diferentes valores de aluguel e das despesas de cada ativo da sua carteira de imóveis.
Diferente das planilhas de Excel, uma plataforma para gerenciar seus investimentos em imóveis, fornece extratos consolidados que trazem informações sobre os tipos de imóveis, seus valores, a participação de cada imóvel na carteira, os cálculos das suas respectivas valorizações e das despesas, gerando uma visão correta da rentabilidade de cada ativo e da carteira consolidada.
Como o único trabalho manual que os investidores terão ao utilizar esse tipo de sistema é o input inicial de cadastro dos dados, os cálculos não estão sujeitos a erros de digitação e fórmulas equivocadas, coisa que nas planilhas são extremamente comuns.
Além disso, é possível visualizar a composição da carteira de imóveis, segmentando de diversas formas, como por exemplo por tipo de imóvel, por região e por empreendimento.
Por exemplo, se você é um investidor de imóveis comerciais na Região Metropolitana de São Paulo, será possível ver a rentabilidade da sua carteira segmentada por “conjunto comercial”, “laje corporativa”, “loja” e “galpão” e ainda ver a concentração desses ativos separados pelas regiões Centro, Paulista, Zona Oeste, Zona Sul ou Avenida Faria Lima.
Isso te dá maior poder de análise quanto à real rentabilidade de cada ativo imobiliário e ajuda na tomada de decisões de compra, venda ou reajustes em contratos de locação.
Somente visualizar a rentabilidade, não é o suficiente. Um sistema inteligente te dá, além da evolução da rentabilidade, em diversas janelas de tempo, o poder de compará-la com os mais importantes indexadores do mercado, como índices de inflação, IPCA, IGPM, IGP-DI, além de índices financeiros como CDI, o dólar, uma LTN, entre outros .
Assim, é possível fazer análises comparativas e se situar quanto à estratégia de investimentos vendo inclusive a correlação desses investimentos com alguns desses indicadores, lhe permitindo decisões mais estratégicas visando otimizar a rentabilidade da sua carteira.
Assim, comparar sua carteira com um fundo como este ou com outro que esteja em uma mesma região ou tipo de empreendimento te dá uma visão da sua qualidade de gestão a fim de ajudar a desenhar novas estratégias de investimentos em imóveis.
Na plataforma SmartBrain, é possível também centralizar toda sua gestão de aluguéis. Como já dito anteriormente, é possível reunir todas as informações referentes aos contratos de locação, locatários, endereço dos imóveis, etc, em um só lugar.
Mais do que isso, você controla a renda dos aluguéis, seja a renda prevista ou a efetivamente realizada, em qualquer janela de tempo, no mês, no ano ou qualquer outro período e acompanha a real rentabilidade da sua carteira de aluguéis para realizar controles e analisar os reajustes corretos que devem ser implementados na sua carteira como os índices de inflação, por exemplo, o que gera impacto direto na rentabilidade da carteira de imóveis.
A plataforma oferece também gráficos que permitem que o investidor veja com antecedência as datas de vencimentos dos contratos de locação. Dessa forma, ele tem tempo para se planejar e renegociar o contrato com o locatário antes do vencimento, se for o caso.
Um aspecto importantíssimo, geralmente negligenciado por alguns investidores, são os custos de manutenção do imóvel, como condomínio, IPTU, água, luz, impostos, reformas, entre outros. Muitas vezes, essas despesas não são calculadas corretamente na rentabilidade do investimento e na hora de avaliar o valor do aluguel. Sem esse cálculo preciso, o investidor não tem visibilidade da real rentabilidade.
Você consegue ir mais fundo em sua análise, pois é possível visualizar a renda mensal e anual da carteira consolidada, com todos os imóveis, ou separada por imóveis, por regiões, etc. em diversos períodos. Isso ajuda na gestão e na identificação de contratos ou locatários que representam menor risco de quebra de contrato ou que geram menor inadimplência.
Outro ponto importante, é a a visualização de dados de vacância da carteira. A plataforma calcula o índice de vacância, além de informar a vacância em m² e financeira, através de dados e gráficos, ao longo dos meses e dos anos.
É importante considerar o impacto dos imóveis no retorno total da carteira de investimentos, ou seja, junto com os ativos financeiros.
É importante evitar o Efeito Manada e escolher fundos de investimentos e outros produtos financeiros após análises criteriosas.
No Advisor, consolidador de investimentos, demonstramos a importância da gestão ativa de um portfólio e da diversificação dos investimentos.