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Investimento em imóveis: O que é e como calcular o Cap Rate?

Categoria: Rentabilidade

Você está pensando em investir em imóveis para alugar? Então, você precisa saber o que é Cap Rate.

Este indicador é usado para avaliar o potencial dos imóveis em gerar renda. O Cap Rate é o valor do aluguel dividido pelo valor de mercado do imóvel ou o preço para a venda atual.

Na prática, funciona da seguinte maneira: vamos imaginar que um investidor tem R$ 1 milhão para investir num imóvel que gere renda. Ao procurar a imobiliária ou o gestor de patrimônio, ele diz que quer um retorno mínimo de 8% ao ano (Cap Rate). Então, a pesquisa será por imóveis com valores de aluguel de R$ 80 mil ao ano.

Os fundos imobiliários com foco em renda fazem análises detalhadas de mercado, avaliam os perfis dos empreendimentos e as regiões que são mais promissores, com maior procura de locatários, e utilizam o Cap Rate quando vão avaliar empreendimentos para aquisições. Os gestores perseguem determinadas taxas de retorno ao incorporarem novos imóveis, com muito critério, de forma estruturada.

Diversas consultorias que acompanham o setor imobiliários têm calculado e divulgado o Cap Rate médio de determinados tipos de empreendimentos em regiões específicas. Por exemplo, segundo uma grande empresa de pesquisa, o Cap Rate do mercado de escritórios classes A+ e A na cidade de São Paulo foi, em média, de 8,85% em 2018, acima do registrado no ano anterior, de 7,89%. Isso indica que no ano passado, houve uma recuperação de preços no mercado de aluguéis dentro deste segmento.

Qual é o real valor de mercado dos imóveis?

Outra vantagem de calcular o Cap Rate é que ele também ajuda você a avaliar com mais assertividade o real valor de mercado dos imóveis. Por exemplo, se você tem uma sala comercial no Centro da cidade de São Paulo e vê que o valor médio do aluguel na região caiu, logo, se isso persistir, pressionará o preço de mercado desse imóvel para baixo. Já em uma situação de alta do aluguel, pode haver espaço para aumentar o valor do imóvel para eventual venda.

Isso parece óbvio, mas não é. Vemos, por exemplo, que em momentos conturbados da economia, incorporadoras mantêm o Cap Rate de seus edifícios em determinado patamar para atrair investidores, mesmo o preço dos imóveis sofrendo fortes desvalorizações.

Quem investe em imóveis precisa monitorar constantemente seus desempenhos, avaliando os riscos e as oportunidades. Com o juros a 6,5% a maioria dos investidores procuram um investimento com Cap Rate de 8% para cima.

Avaliação de imóveis pelo Cap Rate  

- Em 2015, a taxa básica de juros no país era de 12% e se um o investidor desejasse ter uma renda de 15%, deveria avaliar o imóvel por R$ 1.280.000 (R$ 5.333 / m2), o que geraria R$ 192.000 por ano de aluguel. Em um cenário de juros mais altos, o negócio ficaria difícil de sair, pois o preço do imóvel pelo Cap Rate estaria abaixo do valor considerado justo pelo proprietário na época,  de R$ 7,5 a 9 mil/m2.

Agora, com a taxa de juros no patamar de 6,5%, veja duas hipóteses:

A) Com o longo período de crise econômica e a queda da renda no país, houve uma pressão no mercado e o aluguel baixou de R$ 192.000 para R$ 168.000 ao ano. O investidor que avaliar o imóvel pelo Cape Rate de 8%, chegará ao valor do imóvel de R$ 2.100.000. Ou seja, R$ 8.750/m2.

B) Nesta hipótese, vamos admitir que o locador, mesmo com a fase mais difícil da economia e o mercado imobiliário mais fraco, decide não reduzir o aluguel, mantendo os R$ 192.000 anuais. Neste caso, se o investidor for avaliar o imóvel pelo Cape Rate de 8%, chegará ao valor do imóvel de R$ 2.400.000. Ou seja, R$ 10.000/m2.

Então, para chegar no valor do imóvel, basta dividir o valor da renda (aluguel) pelo Cap Rate (%) desejado. Por exemplo, na hipótese B, o valor de mercado do imóvel é igual a 192.000/0,08.

Normalmente, os investidores acabam diminuindo um pouco o Cap Rate desejado quando percebem que há um potencial maior na valorização do m2 do imóvel.

Como calcular o Cap Rate automaticamente?

O Cap Rate é uma taxa (%) que permite que você analise a rentabilidade do aluguel dos seus investimentos em imóveis. Ou seja, é possível compará-lo com indexadores de mercado - especialmente o CDI, e com a rentabilidade de outras aplicações financeiras - títulos públicos e privados, ações, fundos de investimentos e fundos imobiliários.

Com a plataforma SmartBrain, é possível monitorar o Cap Rate mensal e anual de cada empreendimento da carteira, além de fazer diversas análises e comparações com outros indicadores e investimentos, tudo de forma automática e com cálculos precisos, sem a necessidade de planilhas e trabalhos manuais.

Esse controle constante é essencial porque mudanças no cenário econômico podem acontecer a qualquer momento envolvendo a taxa Selic, além de outros fatores como melhorias urbanísticas ou degradação de áreas, reformas que valorizam os imóveis, aumento da concorrência entre empreendimentos em determinada localidade e variação  da taxa de vacância (espaços não locados).

Desta forma, é possível tratar os imóveis com os mesmos critérios e riqueza de dados que os ativos financeiros. Essa é uma forma de fazer a gestão de patrimônio que costuma trazer excelentes resultados!

Guilherme Americano Vidigal

Novos Negócios

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