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Como analisar os fundos imobiliários e calcular o retorno das cotas

Recentemente, o número de investidores em cotas de fundos imobiliários passou de 200 mil, um recorde. Para se ter uma ideia, em 2010, eram apenas 30 mil investidores, depois o número subiu para a faixa entre 90 mil e 100 mil no período de 2012 a 2016, quando passou a crescer com mais vigor.

Então, como analisar os fundos imobiliários e fazer as melhores escolhas?

É importante saber que existem duas categorias de fundos imobiliários: os que investem mais de dois terços do patrimônio líquido em empreendimentos construídos ou em desenvolvimento para geração de renda com locação e os de desenvolvimento para venda, que aplicam mais de dois terços do patrimônio em ativos imobiliários em fase de projeto ou construção com a finalidade de serem vendidos a terceiros. Além disso, os fundos imobiliários são segmentados pelos perfis dos empreendimentos como residenciais, lajes corporativas, shopping centers, hotéis, hospitais, galpões logísticos e industriais, entre outros.  

Como escolher os melhores fundos imobiliários?

É preciso pesquisar! Para fazer buscas de maneira prática e fácil, você pode usar um comparador de investimentos ou um simulador de carteiras, além disso, é fundamental avaliar o histórico de desempenho de cada fundo imobiliário. Logicamente, quando se trata de investimentos, vale a observação: “rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade no futuro”, mas este é um caminho para avaliar a qualidade e a consistência da gestão ao longo do tempo.

Também é importante ler os relatórios gerenciais dos fundos, que são divulgados mensalmente pelos gestores. Nestes documentos, há informações essenciais como o valor patrimonial, número de cotas, receitas e despesas dos empreendimentos, taxa de vacância (espaços não locados) e os rendimentos mensais. 

Qual o melhor momento para investir em fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários abertos têm suas cotas negociadas em bolsa e, por este motivo, seus preços oscilam no mercado.

Para descobrir o melhor momento para começar a investir, você pode usar alguns indicadores. Há uma métrica - P/VP, que relaciona o preço da cota negociado na bolsa e o valor patrimonial da cota (patrimônio líquido do fundo dividido pela quantidade de cotas).

Quando o P/VP é igual a 1, a cota do fundo imobiliário está sendo vendida pelo seu exato valor patrimonial. Quando for maior do que 1, o preço de mercado está acima do valor patrimonial, ou seja, há uma procura maior por aquele tipo de fundo/imóveis e os investidores estão dispostos a pagar mais do que o valor registrado no patrimônio do fundo para tê-los em suas carteiras. Se o resultado ficar abaixo de 1, o preço de mercado está menor do valor patrimonial, o que significa que você pode estar comprando os seus imóveis abaixo do valor avaliado pelo fundo. Este indicador e outros podem te ajudar, mas é importante também estudar as regras e condições do fundo e seu histórico de retorno.

No caso dos fundos imobiliários fechados, a variação da cota patrimonial é única referência de desempenho. Por regra, todo ano o fundo é obrigado a realizar uma avaliação patrimonial profissional de todos os imóveis que tem na carteira. Em caso de valorização dos empreendimentos, a cota patrimonial se valoriza.

Essa valorização pode se dar por diversos fatores de mercado como melhorias urbanas na região, melhorias no próprio empreendimento, pouca oferta de imóveis na localidade, maior procura de locatários e o aquecimento do mercado imobiliário em geral pela retomada da economia. 

Então, além de acompanhar a valorização das cotas (na B3 e patrimonial), é necessário monitorar o pagamento de aluguéis, no caso dos fundos que geram esse tipo de renda. Pela regra, eles são obrigados a distribuir 95% do lucro aos investidores. Lembrando que pessoas físicas que detêm volume de cotas inferior a 10% do total do fundo são isentas de Imposto de Renda nos dividendos distribuídos e tributadas em 20% sobre eventual ganho na venda das cotas.

Como é calculada a rentabilidade de um fundo imobiliário?

Para calcular a rentabilidade de um fundo imobiliário, pode ser usada a Taxa Interna de Retorno (TIR), metodologia adotada pelos próprios gestores.

De forma conceitual, a TIR calcula a rentabilidade do fundo trazendo a valor presente todo o fluxo de recebimentos, levando em consideração um determinado período, normalmente um mês ou um ano. Portanto, a Taxa Interna de Retorno considera a variação da cota mais o fluxo de aluguéis (quando existirem).

Vale ressaltar que, pelo método da TIR, é possível calcular a rentabilidade de duas maneiras, pela variação do preço da cota na B3 ou da cota patrimonial. Normalmente, monitora-se pela precificação de mercado na Bolsa, uma vez que elas são negociadas lá. No entanto, é importante saber como está a valorização do patrimônio para fazer análises mais consistentes e tomar melhores decisões.

Outra maneira de calcular o retorno é pelo sistema de cotas, bem mais complexo, que analisa a variação diária do valor da cota do fundo, levando em conta os pagamentos dos aluguéis. Ao contrário da TIR, esse cálculo de rentabilidade permite acompanhar as flutuações e os fluxos diários. Portanto, investidores podem ver como a aplicação está andando e se o desempenho está seguindo de acordo com os seus objetivos ao longo do tempo.

 

Guilherme Americano Vidigal

Novos Negócios

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