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Investir em imóveis com o juro baixo

Categoria: Rentabilidade

Uma pergunta muito comum é se vale a pena investir em imóveis com a Selic na sua mínima histórica. 

A rentabilidade dos imóveis tende a aumentar nesse cenário de juros mais baixos que deve persistir após a reforma na previdência e os desdobramentos de mudanças administrativas e de redução dos gastos públicos que reduzirão a relação entre a dívida e o PIB nos próximos anos. 

Mas, assim como fazemos com ativos financeiros, é importante procurar as melhores oportunidades no mercado imobiliário. 

Atualmente, as linhas de crédito estão ficando mais baratas e a maioria dos preços dos imóveis ainda não recuperaram o nível que antecedeu a crise, ou seja, há potencial de valorização nos próximos anos. 

Já existem algumas evidências de que o setor imobiliário está em uma rota de retomada. Na cidade de São Paulo, a vacância está diminuindo e os preços de locação, que estavam achatados, começam a reagir. Segundo a consultoria Cushman & Wakefield, a taxa média de vacância das lajes corporativas de médio e alto padrão (A+ e A) na capital paulista que bateu 23% no auge da crise, em 2016 e 2017, passou para 21,86% em janeiro de 2019 e caiu para 20% em outubro. Na cidade do Rio de Janeiro, a vacância média em lajes com essas mesmas características chegou a 35,23%, ainda é alta, mas caiu bastante em relação a janeiro (39,63%). 

Um outro levantamento da consultoria SiiLA Brasil, mostra uma redução da taxa média de vacância de condomínios logísticos de alto padrão no estado de São Paulo. Esse indicador que era de 23,4% no terceiro trimestre de 2018 passou para 17,5% no mesmo período de 2019, muito em função do crescimento da logística do comércio eletrônico. 

Mais um termômetro de retomada é que as vendas de imóveis residenciais na cidade de São Paulo avançaram 46,6% em doze meses até setembro, de acordo com o Secovi-SP. 

Na Bolsa, as companhias que atuam no setor imobiliário levantaram este ano, até o momento, R$ 4,4 bilhões por meio de ofertas de ações. Esse dinheiro é voltado sobretudo para novos empreendimentos. O Índice Imobiliário (Imob), que representa uma carteira de ações de construtoras e shopping centers, valorizou 42,43% no acumulado do ano até outubro. Por sua vez, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) subiu 18,71% de janeiro a outubro.

Como controlar os investimentos em imóveis

Estamos em um contexto em que imóveis estão mais atrativos e voltam a ganhar maior importância na diversificação da carteira quando se pensa em uma janela de longo prazo. Isso reforça a necessidade de ter maior controle, saber exatamente o que gera mais ganhos e fazer comparações com indicadores e novas oportunidades no mercado. 

Com um consolidador de investimentos, isso tudo é possível, pois é um sistema que:

  • Executa o cálculo detalhado da rentabilidade dos imóveis, considerando os valores de mercado;
  • Considera o fluxo de aluguéis, a taxa de vacância e as despesas;
  • Calcula o Cap Rate de cada imóvel;
  • Facilita comparações do retorno dos imóveis com índices de inflação como IPCA e IGPM e com índices financeiros como o CDI, dólar comercial e Ibovespa; 
  • Viabiliza comparações de imóveis em carteira com outras alternativas no mercado - terrenos, casas, apartamentos, lajes corporativas e galpões etc 
  • Permite comparações da carteira imobiliária com Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs), que por terem gestão profissional, podem servir de benchmarks.
  • Possibilita também comparações do desempenho dos imóveis com aplicações financeiras;
  • Apresenta uma visão completa do patrimônio ao consolidar os investimentos imobiliários e os ativos financeiros. 

Se você estiver pensando em movimentar sua posição imobiliária, faça análises consistentes, controlando os investimentos imobiliários com a mesma eficiência que as aplicações financeiras.

Guilherme Americano Vidigal

Novos Negócios

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