Há algum tempo, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) têm ganhado espaço nas carteiras dos family offices e grandes investidores. Por serem isentos de imposto de renda para pessoa física e oferecerem retornos elevados, esses títulos são a nova tendência em renda fixa.

Porém, o CRI é uma aplicação mais complexa do que outros papéis como a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e a Letra de Crédito do Agronegócio (LCA), exigindo uma análise criteriosa.

Emitido por empresas securitizadoras de recebíveis imobiliários, ou seja, instituições não financeiras, o CRI não conta com proteção do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). O principal risco desse título está ligado aos lastros - financiamentos de empreendimentos residenciais ou comerciais, assim como, aluguéis de imóveis corporativos.

Assim, os principais pontos de atenção na compra de um CRI são:

1. Leia o Termo de Securitização (T.S.).
Estude o Termo de Securitização, que é o documento oficial que rege a operação de securitização do CRI, com especial atenção às cláusulas sobre os riscos e às características da operação.

2. Lembre-se que o CRI é a contrapartida de uma operação de crédito imobiliário.
Tanto a rentabilidade quanto o risco do CRI estão diretamente ligados à rentabilidade e ao risco da operação de crédito. Caso o devedor do crédito não pague a dívida, qual é a garantia dos investidores? Não há uma regra única, por isso é fundamental ler o Termo de Securitização e tirar todas as dúvidas antes de realizar a compra.

Os riscos são variados. Há títulos lastreados em financiamentos de imóveis em construção - que podem ou não terem como garantia alienação fiduciária ou hipoteca, e outros que são baseados em pagamentos de aluguéis.
Na eventualidade de não pagamento das operações de crédito, há títulos nos quais o investidor absorve toda a perda ou aqueles que determinam um percentual limitando o possível prejuízo.

3. Este é um investimento de longo prazo e baixíssima liquidez.
O prazo de investimento costuma ser superior a três anos. Além disso, o mercado secundário de CRIs é quase inexistente. Se houver necessidade de vender a posição antes do vencimento, será difícil e poderá embutir alguma perda.

4. A rentabilidade efetiva do CRI segue regras específicas, diferentes das operações de renda fixa comuns.
Se o investidor se decidir pela compra baseado apenas no anúncio, por exemplo, de “IPCA+7%”, pode ser surpreendido com uma rentabilidade efetiva mais baixa.As operações baseadas em índices de preços, como IPCA e IGPM, podem ter correção mensal ou anual. Se a correção for anual, significa que a variação acumulada da correção será aplicada apenas uma vez ao ano.

Por exemplo: a correção anual foi aplicada em outubro de 2017 e será aplicada novamente em outubro de 2018. O pagamento em julho de 2018 não recebe a correção acumulada de novembro de 2017 até julho de 2018.
Quando há pagamentos mensais, o efeito do cálculo com base em correção anual é mais significativo, dado que a cada 12 pagamentos, apenas 1 conta com toda a correção acumulada, e os outros 11 pagamentos não recebem de 1 a 11 meses de correção.

5. O fluxo previsto de pagamentos ao investidor pode ser alterado.
É comum que o CRI tenha previsão de pagamentos periódicos antes do vencimento.O pagamento feito aos investidores depende diretamente do pagamento feito pelos devedores do crédito imobiliário.Por exemplo, em um determinado mês os devedores antecipam parcelas de pagamentos futuros, diminuindo sua dívida. Então, o investidor recebe um pagamento maior e diminui o valor restante do CRI.

Portanto, o CRI pode ser uma alternativana estratégia de diversificação de portfólios, desde que seja feita uma análise consistente das suas condições.

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