Você já investe em fundos imobiliários?  Ou pretende investir?

Os fundos imobiliários estão voltando ao radar por causa da expectativa de melhora da economia.

Depois de anos complicados, o mercado imobiliário deve entrar em uma fase de retomada, segundo analistas e agentes do setor. O período de incertezas eleitorais ficou para trás e projeções mostram que a taxa de juros deve seguir em patamares históricos mais baixos e a inflação sob controle. Isso tudo favorece a tomada de crédito que movimenta o setor. O risco é as reformas não passarem.

Em 2018, os fundos imobiliários tiveram seu melhor ano. O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) da B3 subiu 14,5%. O patrimônio líquido de todos os fundos imobiliários registrados na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) atingiu R$ 90,4 bilhões, um crescimento de quase 25% em relação ao ano anterior. Em 2019, o Ifix teve alta de 2,4% até 15 de fevereiro.

Recentemente, o número de investidores em cotas de fundos imobiliários passou de 200 mil, um recorde. Para se ter uma ideia, em 2010, eram apenas 30 mil investidores, depois o número subiu para a faixa entre 90 mil e 100 mil no período de 2012 a 2016, quando passou a crescer com mais vigor.

No ranking dos 10 melhores fundos imobiliários de 2018, os retornos foram bastante elevados, de 20,80% até 54,35%, considerando apenas as valorizações das cotas, sem contar os dividendos distribuídos, isto é, a renda dos aluguéis. Mesmo em um cenário desafiador da economia, os gestores fizeram um bom trabalho, selecionando para suas carteiras imóveis com perfis e em localizações com maior potencial para vendas e locação. Foram resultados surpreendentes, tendo em vista que o Ibovespa teve alta de 15% e o CDI ficou em 6,40% no ano passado.

Então, como analisar os fundos imobiliários e fazer as melhores escolhas?

É importante saber que existem duas categorias de fundos imobiliários: os que investem mais de dois terços do patrimônio líquido em empreendimentos construídos ou em desenvolvimento para geração de renda com locação e os de desenvolvimento para venda, que aplicam mais de dois terços do patrimônio em ativos imobiliários em fase de projeto ou construção com a finalidade de serem vendidos a terceiros. Além disso, os fundos imobiliários são segmentados pelos perfis dos empreendimentos como residenciais, lajes corporativas, shopping centers, hotéis, hospitais, galpões logísticos e industriais, entre outros.  

Para escolher os produtos mais adequados para você, pesquise.

Para fazer buscas de maneira prática e fácil, você pode usar um comparador de investimentos ou um simulador de carteiras. A SmartBrain oferece em sua plataforma essas duas ferramentas – o smartComparador e o SmartSimulador, que podem ser consultados gratuitamente. É fundamental avaliar o histórico de desempenho de cada fundo imobiliário. Logicamente, quando se trata de investimentos, vale a observação: “rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade no futuro”, mas este é um caminho para avaliar a qualidade e a consistência da gestão ao longo do tempo.

Leia também os relatórios gerenciais dos fundos, que são divulgados mensalmente pelos gestores. Nestes documentos, há informações essenciais como o valor patrimonial, número de cotas, receitas e despesas dos empreendimentos, taxa de vacância (espaços não locados) e os rendimentos mensais. 

Os fundos imobiliários abertos têm suas cotas negociadas em bolsa e, por este motivo, seus preços oscilam no mercado.

Para descobrir o melhor momento para começar a investir, você pode usar alguns indicadores. Há uma métrica - P/VP, que relaciona o preço da cota negociado na bolsa e o valor patrimonial da cota (patrimônio líquido do fundo dividido pela quantidade de cotas).

Quando o P/VP é igual a 1, a cota do fundo imobiliário está sendo vendida pelo seu exato valor patrimonial. Quando for maior do que 1, o preço de mercado está acima do valor patrimonial, ou seja, há uma procura maior por aquele tipo de fundo/imóveis e os investidores estão dispostos a pagar mais do que o valor registrado no patrimônio do fundo para tê-los em suas carteiras. Se o resultado ficar abaixo de 1, o preço de mercado está menor do valor patrimonial, o que significa que você pode estar comprando os seus imóveis abaixo do valor avaliado pelo fundo. Este indicador e outros podem te ajudar, mas é importante também estudar as regras e condições do fundo e seu histórico de retorno como comentamos. 

É importante você saber ainda que no caso de quem investe em fundos imobiliários fechados, a variação da cota patrimonial é única referência de desempenho. Por regra, todo ano o fundo é obrigado a realizar uma avaliação patrimonial profissional de todos os imóveis que tem na carteira. Em caso de valorização dos empreendimentos, a cota patrimonial se valoriza.

Essa valorização pode se dar por diversos fatores de mercado como melhorias urbanas na região, melhorias no próprio empreendimento, pouca oferta de imóveis na localidade, maior procura de locatários e o aquecimento do mercado imobiliário em geral pela retomada da economia. 

Então, além de acompanhar a valorização das cotas (na B3 e patrimonial), é necessário monitorar o pagamento de aluguéis, no caso dos fundos que geram esse tipo de renda. Pela regra, eles são obrigados a distribuir 95% do lucro aos investidores. Lembrando que pessoas físicas que detêm volume de cotas inferior a 10% do total do fundo são isentas de Imposto de Renda nos dividendos distribuídos e tributadas em 20% sobre eventual ganho na venda das cotas.

Como é calculada a rentabilidade de um fundo imobiliário?

Para calcular a rentabilidade de um fundo imobiliário, pode ser usada a Taxa Interna de Retorno (TIR), metodologia adotada pelos próprios gestores.

De forma conceitual, a TIR calcula a rentabilidade do fundo trazendo a valor presente todo o fluxo de recebimentos, levando em consideração um determinado período, normalmente um mês ou um ano. Portanto, a Taxa Interna de Retorno considera a variação da cota mais o fluxo de aluguéis (quando existirem).

Vale ressaltar que, pelo método da TIR, é possível calcular a rentabilidade de duas maneiras, pela variação do preço da cota na B3 ou da cota patrimonial. Normalmente, monitora-se pela precificação de mercado na Bolsa, uma vez que elas são negociadas lá. No entanto, é importante saber como está a valorização do patrimônio para fazer análises mais consistentes e tomar melhores decisões.

Outra maneira de calcular o retorno é pelo sistema de cotas, bem mais complexo, que analisa a variação diária do valor da cota do fundo, levando em conta os pagamentos dos aluguéis. Ao contrário da TIR, esse cálculo de rentabilidade permite acompanhar as flutuações e os fluxos diários. Portanto, investidores como você podem ver como a aplicação está andando e se o desempenho está seguindo de acordo com os seus objetivos ao longo do tempo.

A vantagem é que hoje a tecnologia facilita a gestão dos investimentos. No smartAdvisor, sistema de consolidação de extratos de investimentos da SmartBrain, esse cálculo pelo sistema de cotas é executado com precisão, automaticamente.

Agora, saiba quais foram os fundos imobiliários abertos que tiverem maiores retornos em 2018:


Tickers


Fundos Imobiliários


Rentabilidade em 2018


RBDS11


RB Capital Desenvolvimento Residencial II


54,35%


DRIT11B


Multigestão Renda Comercial


26,01%


HTMX11


Hotel Maxinvest


28,95%


HGJH11


JHSF Prime Office


28,11%


KNRE11


Kinea II Real Estate


25,98%


FVBI11


FII VBI 
4440


25,59%


RBRD11


RB Capital Renda II


24,89%


ONEF11


FII The One


24,01%


HGCR11


CSHG Recebíveis Imobiliários


22,63%


MBRF11


Mercantil do Brasil FII


20,80%

Fonte: B3 e Anbima

Veja os desempenhos neste gráfico gerado pelo smartSimulador:

Em 2018, a rentabilidade de uma carteira composta por estes 10 fundos imobiliários, com valores igualmente distribuídos entre eles, seria de 28,17%, conforme testamos no  smartSimulador. Se aumentarmos 1 mês, no período de 29/12/2017 até 28/01/2019, o retorno atingiria 30,78%. Aqui, fizemos apenas uma carteira hipotética. Os fundos imobiliários são ativos de renda variável, portanto, exigem diversas análises.

Por este motivo, destacamos que o ideal é você sempre contar com a ajuda de um assessor de investimentos para te ajudar a escolher os produtos certos para a sua carteira, de acordo com o seu perfil de investidor e objetivos.

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