Antes, com a taxa básica de juros nas alturas e a possibilidade de ter alta rentabilidade com a renda fixa no Brasil, os investidores pouco se preocupavam em diversificar e buscar alternativas de novas aplicações. Agora, o cenário é bem diferente, pois o juro brasileiro, apesar de ainda um pouco acima, já se equipara com o patamar de taxas menores de países desenvolvidos ao redor do mundo. Assim, entre as opções de aplicações, o investidor deve lembrar que há possibilidade de realizar investimentos além das fronteiras.
Uma pergunta muito comum é se vale a pena investir em imóveis com a Selic na sua mínima histórica.
Vamos mostrar a forma que deve usada para calcular a rentabilidade de um ativo com o Gross Up.
Mas, o que é mesmo o Gross Up?
Você sabe exatamente o quanto está ganhando com seus imóveis?
É de extrema importância controlar seus investimentos em imóveis da mesma forma e com a mesma eficiência que um gestor de um fundo imobiliário (FII) faz.
Uma opção para ajudar você neste controle, é contar com um consolidador de investimentos, na qual você roda a cota diária da sua carteira imobiliária como se fosse um fundo.
Uma plataforma te ajuda a ter sua carteira em um único lugar, de forma fácil e organizada. Ao cadastrar seus imóveis, você poderá classificá-los em diversas categorias - apartamento, casa, terreno, conjunto comercial, galpão, laje corporativa, etc. Assim, será possível controlar todos os eventos de cada imóvel e analisar diversas informações como: o fluxo de aluguéis, a vacância, os custos de manutenção, as despesas, etc.
Acompanhe a rentabilidade dos imóveis
Em nossa plataforma de consolidação, por exemplo, o patrimônio total - que é a somatória dos valores de todos os imóveis, é relacionado à cota com o valor igual a R$ 1 para dar início ao acompanhamento da sua evolução.
A partir daí, você vai monitorar automaticamente a rentabilidade do seu patrimônio imobiliário. Se o metro quadrado de alguns dos seus imóveis valorizarem ou se imóveis vagos forem alugados e você receber renda, seu patrimônio aumentará e as cotas consequentemente se valorizarão.
Caso contrário, em uma situação em que algum imóvel gere despesa, as cotas se desvalorizarão.
Extratos completos da carteira de imóveis também podem facilitar seu acompanhamento:
- Valorização de Mercado: a valorização dos preços de cada imóvel a cada mês, no ano e do total da carteira nestes mesmos períodos (com base no critério de cálculo estabelecido pelo usuário);
- Rentabilidade de Locação: a relação entre a renda de locação e o valor de mercado de cada imóvel no mês e no ano;
- Rentabilidade Consolidada da Carteira Imobiliária: leva em conta a valorização de mercado (conforme o critério que foi estabelecido), a rentabilidade de locação e as despesas de cada um dos imóveis;
- Vencimento de contratos de locação: gráfico exibindo os próximos contratos a vencer;
- Vacância: dados da vacância física, que mensura o espaço (em m²) não locado, e vacância financeira, renda potencial em reais que não entra em caixa nos casos de imóveis que permanecem vagos, sem alugar.
Também é importante avaliar se sua estratégia está seguindo de forma positiva, ao fazer comparações com diversos indexadores de mercado como IPCA, IGPM ou CDI e também fazer comparações com os desempenhos de fundos imobiliários que tenham perfis semelhantes ao da sua carteira de imóveis ou com outros tipos de investimentos.
Portanto, acompanhar os investimentos imobiliários com cálculos da rentabilidade precisos e indicadores aumenta o poder de análise do seu patrimônio e torna as decisões de investimentos mais assertivas.
Muita gente investe em imóveis para alugar e diversificar a renda. Há também aqueles que herdaram casas ou apartamentos e os mantêm alugados para ter tranquilidade na vida com os rendimentos mensais.
Para fundos de investimentos imobiliários (FIIs), o cálculo do Gross Up deve ser feito somente sobre os rendimentos distribuídos, isto é, os aluguéis, que são isentos. Dessa forma, não se aplica o Gross Up nas variações diárias das cotas.
Você investe fora do Brasil? Se ainda não investe, saiba que é cada vez mais comum encontrar profissionais que são especializados em oferecer assessoria para quem quer esta alternativa de diversificação. Entre eles, podemos citar: Opportunity, TAG, Garin Investimentos, Sonata Invest e Basis Point.
No Brasil, já são mais de 200 mil investidores em fundos de investimentos imobiliários (FIIs). Do final de 2016 para cá, o crescimento foi de 100%.
Já explicamos como comparar corretamente as rentabilidades das debêntures comuns, que são tributadas, com as das debêntures incentivadas, que não sofrem a incidência de Imposto de Renda (IR), pois são usadas pelas empresas para levantarem dinheiro para obras de infraestrutura importantes para o País. No caso das isentas, aplica-se o Gross Up, o cálculo que cria um imposto virtual sobre o ganho de capital. Esta é a maneira de colocar as debêntures incentivadas na mesma base de comparação com as tributadas.
O que rende mais: uma debênture a 110% do CDI ou uma debênture incentivada (que não é tributada) a 90% do CDI? A resposta parece óbvia, mas não é assim que funciona no mundo dos investimentos. Cuidado, pois você pode estar cometendo um engano.
Em um cenário de taxa básica de juros em patamares históricos mais baixos, o controle e a análise da precificação das rentabilidades dos títulos de renda fixa precisam ser ainda mais criteriosos. Pequenas diferenças nos retornos podem significar bastante no bolso.